パンフレットから読み取れる事

パンフレットから何が読み取れる?
マンション全体と住居に関わるほぼすべてがパンフレットには書かれています。
絵面のイメージに惑わされず細かい情報まで読み取りましょう。

マンションに限らずパンフレットには売り手側の思いが込められています。売りた
いモノに見合う表装や紙質を使う、その特徴に焦点を合わせて内容表現するなどです。
そして最も力が注がれるのは、買い手の購入意欲を掻き立て、夢を膨らませることの
できるようなキャッチフレーズです。決して誇大広告をしてあるわけではありません
が、表現(言い回し)は「うまいな.」と感心します。

しかし、買い求めるのはマンションの二戸ですから、パンフレットに描いて(書いて)あることから、
あなたが求める物がそこにあるのかどうかを見極めなければいけません。
まずはパンフレットの中身で、モデルルームを見て推測できることと、そうではないことにわけて、頭のなかを整理するようにしましょう。
パンフレットの見方は家 高く売る で覚えました。

パンフレットに記載されている事項

パンフレット本体に記載されている事項
⑪マンション周辺環境::・・立地、景観、景色、公共・医療・教育施設、店鋪、交通
②マンション全体環境……建物の雰囲気、構造、設備、管理システム(防犯、防災
など含む)、共用部、生活支援サービスなど。

③住戸環境……住戸設計の基本的な考え方(間取り、通風、採光、遮音、設備、シ
ックハウス対策など)、各部屋(スペース)の考え方、造り付け家具・住宅設備
機器(キッチン、洗面、トイレ、浴室など)の参考イメージ。




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販売時期の損得

戸建ての世界でも、私が知っている限りでは注文住宅と建売住宅であったのが、い
つの間にか「売建住宅」という新語ができています。建売でありながら、購入者が決
まってから着工する変な住宅です。これも広義でいう第2期分譲に近いのではないで
しようか。

販売時期によって損得はある?

多くの場合、最初の第1期分譲でいい物件が売りに出される傾向にあります。逆に、
購入希望者に「安い!」と思わせる、手ごろな物件を出すケースもあるようです。い
ずれの場合も、早い分譲の段階で完売を目指し、以降の分譲を資金的にもイメージ的
にも有利に進めようとする、販売会社の意図が見えてきます。

そのため、安さを求める場合も、角部屋や最上階といった好条件を求める場合も、
まず第1期分譲に注目する必要があります。ただ、慌てて買うのは後悔の元。自分の
欲しい住戸の条件をしっかり決めて、それにぴったり合わなければ次の分譲を待つのも手です。

第1期での売れ行きがよく、第2期以降も強気の価格を提示する場合がなくはあり
ませんが、全体的な傾向として、第2期分譲以降のほうが割安感のある設定になって
きます。また、じっくり様子を見ることによって、最終的に完売するのかどうかを見極めることも可能です。
ここを読んで見極めに必要な情報を集めてください。

完売は販売会社側の最大の目標ですが、同時に居住者にとってもひとつの関心事。
なぜなら、売れ残り住戸の多いマンションでは、その後の管理運営が成り立たないからです。

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○期分譲の意味

第○期分譲、ってどういう意味?

「第○期分譲」という言葉は、大型のマンションや一団地で計画されている分譲マン
ションでよく見受けられます。

大量の物件を一度に不動産市場に出すことで値引き合戦や売れ残りが起こるのを防
ぐ作戦として、小出しに市場へ流す、というケースがまずひとつ。いまひとつは、数
棟を同時施工して販売するより、建設計画時期を調整し、1棟をまず建ち上げて販売
しながらその利益や費用を2棟目の資金に流用するといったケースです。
いずれにしても、販売会社の販売戦略のひとつと考えればいいでしょう。
ここに詳しい事が書いていますのでよろしければ読んでみてくださいあ

超高層マンションのように一度に建ち上がってしまう物件は別として、数棟にわけた事業計画なら、
事業主や建設業者の投資負担が少なくて済む・・・・・・このような販売方法が有利であるのは容易に想像できます。

バブル以前や、バブルのころであれば「今はこの値段ですが、次期分譲ではこんな
価格では売れませんよ!欲しいのなら今のうちですよ!」という強気な声が聞こえ
てきそうでしたが、バブル崩壊後は一転して、消極的な意味で分割販売されているように思えます。
土地価格の下落と、建設業界の不況。さらに経済に対する長期展望が立てられない現状。
今の負担を軽くしておいて次回の事業に余力を残したい。こんな思惑が見えてきそうです。

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法的な拘束力

法的な拘束力が必要

事実上、第三者の工事チェックができないマンションは、事業主のなすがままで工
事監理が進められます。誠実な事業主なら問題は起きませんが、そうでない事業主の
場合は危険な場合もあります。

これを阻止するためには新法を設置し、購入者は、購入者の全員に意志を確認し、
例えばその人数の5分の4が賛成した場合は第三者の工事監理者、もしくは第三者の
工事チェックを実施できるなど、強制力をもたせるべきでしょう。

これからのマンションの工事監理は?
現在のマンションの工事監理は、下請け的な建築設計事務所や事業主の子会社が行
なっていますが、そのなかで構造に詳しい建築士は意外と少ないものです。このよう
な場合、工事監理は施工者まかせの工事「管理」だけに終わることがあり、のちのち
のトラブルに発展しているケースもあります。これから、分譲マンションにも第三者
の工事監理や工事チェックが受け入れられる時代がくることを祈ります。
ここに詳細が書いてあります。

◇12の用途地域◇
用途地域に関する法律は平成8年に改正され、それまでの8種から1餅mに細分化されました。住
居系は⑪第1種低層住居専用地域、②第2梱低層住居専用地域、③第1樋中商府住居専用地域、

③第2種中商層住居専用地域、⑨第1梱住居地域、⑬第2種住居地域、③準住居地域の7つで、
後者へいくにしたがって、制限が綴くなっていきます。商典系は⑪近隣商業地域、②商業地域
のふたつに、工業系は⑥準工業地域、②工巣地域、③工業専用地域の3つに分類され、工業専
用地域以外であれば、住宅を建股することは可能です。工業地域は危険性の大きい工埋(花火
工鳴など)も建てられる地域ですから、住環境としてよいとはいえませんが、地代などが安く
なる傾向にあり、マンションの販売価格にもそれが反映されるケースが多いです。

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工事監理義務

法的な第三者の工事監理義務が必要

複数の購入者の数だけプライバシーがある、だから、第三者は受け入れないという
構図が、マンションだけにある特殊事情です。これを購入者ひとりの意志で突破する

ことはかなわないでしょう。ひとつ可能性があるとしたら、購入者が全員の同意のうえで、
第三者の工事監理者、もしくは工事チェックを事業主や売主に申し入れるということです。

しかしながら、現実に購入者が一同に会するのは、マンションに住みはじめて最初
の総会が行なわれるときです。これまでは購入者が足並みをそろえることは難しく、
できてしまってからの「あとのまつり」ということもしばしば起こってしまいます。
事前にをよく読んで気を付けましょう。

◇管理と監理◇
工事現唱では、工事の順序や施工方法、安全管理、各工事の施行状況の確認や手直しなどを行
ない、さまざまな工事関係者を束ねなければなりません。この統括業務が「現埋管理(いわゆ
る「現場監督」)」です。いつぽう「監理者(一般的には「=設計者」)」は、工事が設計図や仕
様密通りに正しく施工されているかどうかを主体に現嶋を確認しますが、こちらが「監理」に
なります。おなじ読みでも、典務内容や目的、責任の範囲は違いますので、ご注意ください。

夢があってこその住まいも大切であり、創意工夫は建築家が得意とする分野で
す。建築家を起用した事業企画も増えてきています。これからは、そ
れぞれの得意分野を生かしながらトータルでポテンシャルの高いもの
創りをするのが一般的になってくるでしょう。

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工事監理の状況

工事監理の状況はどうやって知る?

複数の購入者がいるマンションでは自分だけの意志で工事監理はできません。
購入者の工事チェックすらできないのが現状です。

あなたが二戸建ての注文住宅を建てようとします。
その場合は、あなたの意思で設計者や工事監理者を決めることができます。

一戸建ての青田売りの建売住宅の場合、あなたは設計者や工事監理者を選ぶことは
できませんが、あなたの意思で工事チェックのアドバイスを第三者の建築士に依頼す
ることができます。この場合、ほとんどの売主はこれを拒絶することはありません。

では、マンションではどうでしょうか?同じ青田売りであっても建売住宅とは違
い、ひとつのマンションには住戸分の購入者がいます。買主(もしくは施主)がひと
りであることと複数であることとでは大きく違います。

マンションの工事の場合、全体を少しずつ建設するものですから、あなたの購入す
る場所だけをみることは難しく、また、ほかの購入者のプライバシーの確保という理由で、
あなたが第三者の工事チェックを希望しても受け入れられることは少ないと考えるべきです。
私はで情報を集めました。

+大事なのは設計?施工?+
よい設計があり、それをよりよく実現する施工があってよい建物が生
まれますが、実績やノウハウでデベロッパーに太刀打ちできる設計者
は多いとはいえません。勉強不足の設計でアフターが大変になるより
も、施工を重視する考え方は根強いですし、事業者はコストを抑えた
い、施工会社は利益を確保したいので、コスト主体の設計を施工者が
コントロールする考え方も間違いではありません。

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マンションの善し悪し

建築の現場には安全面での問題があり、工事中の現場を見せてもらえるのは困難だ
と思いますが、構造見学会などの機会があれば穂極的に参加してみたいものです。物
件が違えば担当者も変わりますが、会社の技術水準の傾向はわかると思います。

管理者不在が欠陥を生む

元来、技術者にはコスト以前に「よいものをつくりたい」という気質をもつ方が多
いのですが、不況が続く昨今の環境では、建設コストにしわ寄せがいく例も多く、ひ
いては施工に携わる方々のモチベーションの維持も年々難しくなっています。前述の
体制が実際の現場で実行に移されなければ意味がありません。自社の社員ではコスト
がかかるため、現場所長が協力会社の社員である例も見受けられます。会社としての
責任をフォローできる体制であれば、そのこと自体は問題は少ないと思われますが、まかせっ放しではいけません。
まかせっ放しが直接施工する協力会社まで至れば、管理者不在という事態にもなりかねないのです。
発注者側が無理なコストで押し付け、コストが厳しいから管理もおざなりになり、雑な工事のままに進んでしまう:::
欠陥の多くがそんな要因から生じていることにも目を向けなければなりません。
他の要因はに載っています。

その事業に実際に携わる人の力量によってマンションの良し悪しが左右される部分
が大きいので一概に判断できない面もありますが、企業ポリシーがしっかりしていれ
ば、おのずとその事業に携わる人の能力や姿勢に現われてくるものではないかと思い
ます。購入者が施工業者の担当者と直接会う機会はごく少なく、アフターやメンテナ
ンス時に限られるかもしれませんが、既存物件での対応や評判から分かることもあり
ますので、日頃からアンテナを張っておくこともひとつの方法です。

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施工会社の善し悪し

施工会社に善し悪しはある?

ゼネコン=施工会社ではありません。ゼネコンは「ゼネラル・コントラクター」の
略。コントラクトとは「契約」の意味で、コンストラクト(建設)ではないことを知
っておきましょう。発注者は元請会社と一括した工事請負契約を締結しますが、実際
の施工にあたっては元請会社とたくさんの協力会社(下請)との間に契約関係(コン
トラクト)が成立します。このことから元請けになる建設会社がゼネコン(ゼネラル・コントラクター)と呼ばれています。

現場で実際に施工に携わるのは協力会社ですが、その指導育成を行なうのがゼネコ
ンの役割です。マンションの施工実績が豊富なゼネコンは、クレームからのフィード
バックがあり、ノウハウの蓄積も豊かですので、技術的な面での安心感があります。
中・大手ゼネコンには技術研究部門もあり、資材メーカーとの協力体制もしっかりし
ていますので、工事上のリスク対策でもその強みが発揮されています。

施工会社の技術レベルを知るには
チラシに掲栽されているのは元請けの施工会社名だけですが、いろいろな物件に目
を通していけば同じ施工会社の名を見つけることができるでしょう。職入前に時間が
あれば他の完成物件を見たり、評判を聞いたりすることもできます。
ここにも→評判が載っていますよ。

概要……建築概要(名称、位置、全体の大きさ、設計工事関係者、完成時期、管
理費や積立費、駐車駐輪規模や料金、設計図の閲覧場所、分譲後の権利形態など)、
設備概要(専有部分と共用部分の電気・給排水・衛生・ガス・空調換気など)、
仕上げ表(専有部分や共用部分の内部と建物外部)。
事業者……事業者や売り主などの経歴や実績紹介。

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住まいづくりのノウハウ

住まいづくりのノウハウが大切

建物は長期にわたって利用されます。その間には不具合が多々出てきますから、長
年の実績やノウハウがフィードバックされていくことによって、より確かな水準へと
つながっていくものです。このことを考慮すると、マンション分譲専業で老舗に入る
デベロッパーには一定の水準が期待できるといえるでしょう。逆に、ノウハウもフィ
ードバックもないままに、マンションを収益の上がる土地・建物の売買という認識で
しか見ていない分譲会社は、購入者にとってはリスクが大きい相手だと思います。

マンション事業に限ったことではありませんが、前記のようにさまざまな思惑と
手法が絡んでくるビジネスとしての側面をもっており、事業者、ビジネス側の論理が
優先されて、購入者が二の次に置かれてしまう危険性を孕んでいます。

ですから、購入者側で冒頭のポリシーがある会社かどうかを見分ける必要があるのです。
チラシの謡い文句やイメージに惑わされないで、その会社の実績や実態・経営状態を調べることからはじめましょう。
私はここ>>で調べました。

図面集に記載されている事項
①マンション全体……配置図(敷地とエントランスの関係)、各階平面図(同じフロアの住戸タイプ)、
立面図(建物の外観だが完成予想図の方がイメージしやすい)、断面図(求める住戸の高さ的な位置)。
②タイプ図(各タイプごとの平面図)……面積(広さ)、間取り、出入口や窓(採光・通風)、各種設備の位置(電気・給排水・衛生・ガス・空調換気など)。
これらの記載事項から、そのマンションが何を売りものにしているのかを感じて、
モデルルームを見る前に、自分の求めているイメージや予算と合致するのか確認をしてみましょう。

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デベロッパーの善し悪し

デベロッパーに善し悪しはある?

デベロッパーは土地の仕入れからマンションの企画、工事発注そして販売を行なう
(もしくは取り仕切る)会社を指します。チラシや広告に「事業主」と記載されてい
る会社がそれにあたります。まず、購入者からみて理想的なデベロッパーというものを考えてみましょう。

⑪顧客が自社を支えてくれているという感謝の念をもっている。
②住まいという生活・社会基盤に携わる事業に畏怖と責任を抱いている。
②よい住まいを供給することに理念と情熱をもっている。
④品質の確保・改善に積極的に取り組んでいる。
⑤質のよい物を適正な価格で供給している。
⑥売り放しでなく、アフターフォローもしっかりしている。
そのほかにもいろいろ考えられますが、購入者からみれば事業者としての信頼性があるかどうかが善し悪しの基準になるのだと思います。
チラシの物件概要を読みこなすことができれば、以下の点がわかります。

事業形
⑪事業用地として土地を取得し、マンションを建設・分譲する事を生業とする形態
②共同事業形態(大規模物件に多い、売り主が複数の形態)
⑬資産(所有地)処分の際に建物を付加して売却する形態

企画.販売形態
⑪自社内で企画.販売までのすべてを行なう形態
②自社内で企画のみを行ない、販売は販売会社へ委託する形態
③企画.販売のすべてを外部へ委託する形態
このようなことから事業主体や供給の仕方が読み取れます。その会社の実績を調べたり、
販売センターでの担当者の対応の内容から、その会社の様子が分かるでしょう。
ここで詳しい事を調べました。

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